Acheter à Frasnes : 7 500 € de droits au lieu de 31 250 €

Le calcul sur une maison à 250 000 €

La cote de la Wallonie picarde donne pour Frasnes-lez-Anvaing un prix médian de 250 000 € pour une maison en 2025, sur 111 ventes, en hausse de 8,7 %. Prenons ce prix comme exemple.

• au taux de 3 % : 250 000 € x 3 % = 7 500 € ;
• au taux ordinaire de 12,5 % : 250 000 € x 12,5 % = 31 250 € ;
• différence : 23 750 €.

Le taux s'applique à la valeur d'acquisition, hors frais. Il est en vigueur pour les actes authentiques signés depuis le 1er janvier 2025 (wallonie.be). Il a remplacé l'abattement pour primo-acquérant, le chèque-habitat et le taux réduit pour habitation modeste, qui n'existent plus.

Les conditions, une par une

Le taux de 3 % n'est pas automatique. Selon la FAQ publiée par le notariat et selon le cabinet Lexgo, toutes ces conditions doivent être réunies :

• l'acheteur est une personne physique qui acquiert la pleine propriété ;
• il fait du bien sa résidence principale dans les 3 ans pour une habitation existante, dans les 5 ans pour un terrain à bâtir ou une construction en cours ;
• il n'est pas déjà propriétaire en pleine propriété d'un autre logement ;
• il y habite sans interruption pendant au moins 3 ans.

Si un partenaire possède déjà un logement, le taux réduit ne vaut que pour la part de l'acheteur qui n'en possède pas.

Déjà propriétaire : la règle de la revente

Si vous possédez déjà un logement, le taux de 3 % reste possible à une condition : revendre l'ancien dans les 3 ans de l'achat du nouveau. L'acte d'achat doit contenir un engagement de revente, et l'administration vérifie au bout de ces 3 ans.

Ne bloquent pas le taux : un terrain, un garage, une grange ou un atelier, un logement détenu en usufruit ou en nue-propriété, un logement possédé avec une personne autre que le co-acquéreur.

Pour un couple de Frasnes qui vend sa maison pour acheter plus grand, c'est le point à caler avec le notaire avant le compromis : le délai de 3 ans court à partir de l'achat du nouveau bien, pas de la mise en vente de l'ancien.

Si une condition n'est pas tenue

Si vous quittez le bien trop tôt, ou si l'ancien logement n'est pas revendu à temps, la différence entre 12,5 % et 3 % devient due, majorée des intérêts légaux. Sur l'exemple de 250 000 €, cela représente 23 750 € plus intérêts. Le taux réduit est maintenu si le manquement vient d'un cas de force majeure ou de raisons impérieuses, familiales, médicales, professionnelles ou sociales.

La réforme prévoit aussi, à partir du 1er janvier 2028, une baisse des taux de succession et de donation immobilière (wallonie.be). Ces barèmes se vérifient auprès d'un notaire avant toute décision.

Questions fréquentes

Sources

• SPW (wallonie.be), 2024, Réduction des droits d'enregistrement, de succession et de donation
• Fednot (Forum for the Future), 2024, FAQ sur la réduction des droits d'enregistrement en Wallonie à 3 %
• Lexgo, 2025, La Wallonie réduit de 12,5 à 3 % les droits d'enregistrement pour l'achat d'une habitation propre et unique
• desle.immo (données Statbel), 2026, Marché immobilier à Frasnes-lez-Anvaing : la cote